양도소득세

양도는 자산에 대한 등기·등록과 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다. 증여는 원칙적으로 양도가 아니지만 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여에서는 채무 상당 부분이 유상양도로 취급될 수 있습니다. 공유물의 단순 분할·명의회복·신탁해지처럼 경제적 소유가 변하지 않는 행위는 양도 여부를 별도로 검토합니다. 부동산 매매업 등 사업활동으로 반복하여 자산을 처분하면 양도소득이 아니라 사업소득이 될 수 있으므로 취득 목적·횟수·규모·개발·판매활동을 확인합니다.

등기명의자가 항상 납세의무자는 아닙니다. 명의신탁자가 취득자금·세금·관리비를 부담하고 매매계약과 대금귀속을 실질적으로 지배하였다면 명의신탁자에게 양도소득이 귀속될 수 있습니다. 공동소유·부부·가족·동업자 거래에서는 실제 지분과 대금분배, 증여·명의신탁 여부를 구분합니다. 비거주자가 국내 부동산·주식 등을 양도하면 국내원천소득 과세와 매수인의 원천징수, 조세조약·납세관리인 및 양도소득 신고가 연결될 수 있습니다.

자산의 양도·취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 대금청산일이 불분명하거나 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일 등 시행령상 보충기준을 적용합니다. 장기할부·자가건설·상속·증여·수용·경매와 합병 등은 별도의 취득시기가 적용될 수 있습니다. 계약일·잔금약정일만이 아니라 실제 계좌입금·대출승계·상계·공탁과 등기일을 확인해야 합니다. 양도일은 세율·주택 수·거주요건·조정대상지역·신고기한과 적용 법령을 결정하므로 하루의 차이도 결과를 바꿀 수 있습니다.

토지·건물과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익이 과세됩니다. 아파트 분양권·조합원입주권은 취득·양도 시기, 프리미엄·추가분담금·이주비와 권리변동을 확인합니다. 부동산과 영업권·시설·비품을 일괄 양도하면 계약상 가격배분과 각 자산의 시가가 적정한지 검토합니다. 토지·건물의 가액 구분이 불분명하거나 시가와 현저히 다르면 기준시가 등에 따라 안분될 수 있습니다. 수용·협의매수·경매·공매는 보상금·수용시기·대체취득과 조세특례 감면을 별도로 확인합니다.

주식은 상장 여부·대주주 해당 여부·중소기업 여부·보유기간과 국내외 주식인지에 따라 과세범위·세율이 달라집니다. 비상장주식은 실제 거래가액과 저가·고가 거래, 특수관계인 간 부당행위계산·증여세 문제가 함께 발생할 수 있습니다. 부동산 과다보유법인·특정시설 이용권 등 기타자산은 자산구성과 지분율·양도자의 지위를 확인합니다. 부담부증여는 수증자가 인수한 채무가 진정하고 실제 상환되는지 확인하여 유상양도 부분의 세액과 무상증여 부분의 증여세를 함께 계산합니다.

1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도일 현재 국내 1주택, 보유기간과 취득 당시 조정대상지역 여부에 따른 거주기간, 고가주택 기준과 부수토지 범위를 확인합니다. 대체취득에 따른 일시적 2주택, 상속주택, 혼인·동거봉양, 농어촌주택과 장기임대주택 등은 시행령·조세특례제한법의 취득순서·보유·처분기한을 충족해야 합니다. 세대는 주민등록만으로 결정되지 않고 배우자·생계와 실제 거주관계를 확인합니다. 공동상속주택은 지분·거주·연령 등 법정 순위에 따라 주택 수 포함 여부가 달라질 수 있습니다.

취득가액에는 실제 매입대금과 취득세·등록 관련 비용·중개보수 등 취득 부대비용이 포함될 수 있습니다. 확장·용도변경·샷시·난방·구조변경처럼 자산의 가치·내용연수를 증가시키는 지출은 자본적 지출이 될 수 있으나 도배·장판·단순수선·생활가전은 제외될 수 있습니다. 양도비에는 중개보수·계약서 작성비와 양도를 위해 직접 지출한 비용 등이 포함될 수 있습니다. 실지 취득가액을 확인하지 못해 매매사례가액·감정가액·환산가액을 사용하면 개산공제 외의 실제 자본적 지출·양도비를 추가 공제하지 못하는 경우가 있으므로 자료를 취득 때부터 보존해야 합니다.

양도를 결정한 뒤 예상 매매대금만으로 세액을 계산해서는 안 됩니다. 양도일·세대·주택 수·보유·거주와 취득가액·필요경비 자료를 계약 전에 확인해야 잔금일·처분순서·가격배분과 특례기한을 조정할 수 있습니다. 과거 취득계약서가 없거나 공사비를 현금으로 지급했다면 신고 직전에 소급자료를 만들기보다 금융기관·등기·관공서·시공업체·중개업소 자료를 확보합니다. 명의·실제 소유가 다르거나 가족 간 거래라면 양도세뿐 아니라 증여세·부동산실명법과 자금출처 문제를 함께 검토합니다.

• 양도자산의 등기·분양·조합·주식명부와 취득계약·상속·증여·명의신탁 경위를 확인하기
• 실제 취득자금·보유세·임대수익·관리와 양도대금이 누구에게 귀속되는지 정리하기
• 계약일·계약금·중도금·잔금·등기·대출승계일을 대조하여 법정 양도일을 확정하기
• 양도가액에 프리미엄·권리금·채무인수·별도 정산금과 일괄양도 자산이 포함되는지 확인하기
• 취득계약·계좌·대출·취득세·중개·법무비를 확보하여 실지 취득가액을 입증하기
• 인테리어·확장·용도변경·철거·개량 공사의 계약·세금계산서·계좌·사진을 보존하기
• 도배·장판·가구·가전·수선비와 자본적 지출을 구분하여 과다공제 위험을 줄이기
• 실지 취득가액이 불명하면 매매사례·감정·환산가액의 적용순서와 개산공제를 계산하기
• 양도일 현재 배우자·가족의 주민등록과 실제 생계·보유주택·분양권·입주권을 확인하기
• 일시적 2주택·상속·혼인·동거봉양 특례의 취득순서·처분기한을 잔금 전에 점검하기
• 1세대 1주택의 보유·거주기간과 고가주택 초과분·부수토지 범위를 계산하기
• 상속·증여 취득은 취득일·평가가액·피상속인과 상속인의 거주기간을 구분하기
• 주식은 상장·비상장·대주주·중소기업·국외주식과 취득가액·손익통산을 검토하기
• 예정·확정신고, 개인지방소득세와 분납·징수유예 기한을 일정표로 관리하기
• 과세예고·고지를 받으면 실지거래·필요경비·특례·가산세와 30일·90일 불복기한을 확인하기

과세관청은 부동산거래신고·등기·계좌·감정과 세금계산서 자료를 통해 실지거래가액·필요경비·명의와 비과세 요건을 조사합니다. 계약서 금액이 시가와 다르거나 가족·특수관계인 거래라는 이유만으로 곧바로 허위계약·부당행위로 단정하지 말고 실제 자금흐름·채무·권리하자와 거래조건을 확인해야 합니다. 납세자가 필요경비를 주장하면 법정 항목·실제 지급·양도자산 관련성을 검토하고, 실지 취득가액을 확인할 수 있는 자료가 존재하는데 곧바로 환산가액을 적용해서는 안 됩니다. 거래상대방도 매도인의 비과세 여부와 별개로 원천징수·가격·세금부담 조항을 확인해야 합니다.

• 과세관청은 자산·양도자·취득자·계약일·대금청산일·등기일과 거래유형을 정확히 특정하기
• 부동산거래신고·계약·계좌·대출·근저당·전세보증금의 실제 정산내용을 대조하기
• 명의신탁 의심 사건은 취득자금·관리·수익·세금·양도협상과 대금 최종 귀속을 조사하기
• 일괄 양도한 토지·건물·영업권 등의 가격배분은 기준시가·감정·거래조건을 검증하기
• 실지 취득가액은 계약서뿐 아니라 금융·등기·취득세·중개업소와 상대방 자료를 확인하기
• 매매사례·감정·환산가액은 법정 요건·평가기준일·적용순서와 비교가능성을 준수하기
• 공사비는 실제 시공·자산 가치증가·지급과 해당 양도자산의 관련성을 개별 판단하기
• 철거비·기존건물 가액은 취득 당시 철거 목적·착수시기와 토지·신축 활용계획을 확인하기
• 주택 수는 명의만이 아니라 세대·실질소유와 분양권·입주권·상속주택 특례를 적용하기
• 거주기간은 주민등록과 실제 전기·수도·직장·가족생활 자료를 함께 확인하기
• 장기보유특별공제는 취득원인·취득일과 양도자 본인의 보유·거주기간을 구분하기
• 주식 저가·고가 거래는 특수관계·시가·경영권 프리미엄과 개별 거래조건을 조사하기
• 가산세는 본세와 별도로 허위계약·신고오류와 납세자의 정당한 사유를 심리하기
• 매수인은 비거주자 양도·부담부증여·법정 원천징수와 계약상 조세부담·자료협력 조항을 확인하기
• 불복결정·판결에 따라 경정·환급하고 개인지방소득세·압류와 관련 처분도 정정하기