창원에 있는 토지에 다가구주택을 신축하기 위해 건설업체와 도급계약을 체결했습니다. 계약서에는 준공 예정일과 사용 자재, 설계도면 및 공사가 늦어질 경우 부담할 지체상금에 관한 내용이 기재돼 있습니다.

공사가 어느 정도 진행된 뒤 현장을 확인해 보니 외벽과 단열재 일부가 계약 당시 정한 제품과 달랐고, 옥상과 지하층에서는 비가 올 때마다 물이 새고 있었습니다. 내부 벽체 위치도 설계도면과 다른 부분이 있어 감리자에게 문제를 제기했습니다.

시공사는 성능이 비슷한 자재로 변경했을 뿐이라며 공사에는 문제가 없다는 입장입니다. 누수도 간단한 보수로 해결할 수 있다고 하지만 여러 차례 보수한 뒤에도 같은 문제가 반복되고 있습니다.

준공 예정일이 상당히 지났는데도 보완공사가 끝나지 않아 사용승인도 받지 못했고, 예정했던 임대사업을 시작하지 못하고 있습니다. 창원 건축 전문 변호사와 계약서와 감정자료를 검토하면 하자보수와 공사대금 감액, 지체상금 및 임대수익 손실을 함께 청구할 수 있을까요?

건축공사가 설계도면과 도급계약에서 정한 내용대로 완료되지 않았거나 사용·안전·기능에 문제가 있는 하자가 발생했다면 시공사를 상대로 하자보수 또는 보수에 갈음하는 손해배상을 검토할 수 있습니다.

준공과 사용승인이 계약상 기한보다 늦어진 경우에는 지연 사유가 시공사의 책임인지, 건축주의 설계변경이나 추가공사 때문인지 등을 확인한 뒤 지체상금 청구 가능성을 판단해야 합니다.

건축물이 완성됐더라도 계약에서 정한 품질이나 성능을 갖추지 못하거나 통상적으로 기대되는 안전성과 사용 기능이 부족하다면 하자가 문제 될 수 있습니다.

도급계약서와 공사내역서에 정한 시공 범위

건축허가 도면과 실시설계도서

시방서에 기재된 자재의 규격과 성능

감리자의 지적사항과 시정명령

관계 법령과 건축기준에 적합한지

건축물의 사용·안전·내구성에 영향을 주는지

시공사가 계약서와 시방서에 특정된 자재를 다른 제품으로 변경하려면 건축주와의 협의나 승인이 필요할 수 있습니다. 단순히 성능이 비슷하다는 이유만으로 임의 변경이 정당화되는 것은 아닙니다.

대체 자재가 계약 자재보다 가격이나 품질이 낮거나 건축물의 단열·방수 성능에 영향을 줬다면 재시공, 차액 상당의 감액이나 손해배상이 문제 될 수 있습니다. 반면 건축주가 변경 사실을 알고 승인했다면 책임 범위가 달라질 수 있습니다.

옥상이나 지하층 누수는 방수층 시공, 배수구조, 외벽 균열과 지하수 유입 등 다양한 원인으로 발생할 수 있습니다. 표면에 방수제를 덧바르는 방식으로는 근본적인 원인이 해결되지 않을 수 있습니다.

누수가 발생하는 위치와 기상 조건

방수층의 재료와 시공 순서

배수구·드레인과 구배 시공 상태

외벽 균열과 창호 주변 마감 상태

기존 보수공사의 방법과 효과

구조체나 단열재까지 손상됐는지

창원 건축 전문 변호사와 분쟁을 준비할 때에는 건축기술자나 감정인을 통해 하자 원인과 적정 보수방법, 예상 비용을 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.

시공사가 적절한 보수를 할 수 있고 재시공 비용이 지나치게 과도하지 않다면 먼저 하자보수를 요구하는 방안을 검토할 수 있습니다. 보수를 거부하거나 수차례 보수했음에도 문제가 반복되면 보수에 필요한 비용 상당의 손해배상을 청구하는 방법도 검토할 수 있습니다.

하자와 보수비용의 관계, 건축물 가치의 감소와 재시공 필요성을 종합해 청구 범위를 정해야 합니다. 계약 목적을 달성하는 데 지장이 없는 사소한 하자라면 전면 철거·재시공 비용이 모두 인정되지 않을 수 있습니다.

시공사가 잔여 공사대금을 청구하고 건축주가 하자보수비나 지체상금을 주장하는 경우 양측 채권의 범위와 상계 가능성이 문제 될 수 있습니다.

건축주가 하자를 이유로 공사대금 전액의 지급을 무조건 거절하면 오히려 채무불이행 책임이 생길 수 있습니다. 완성된 공사의 가치, 미시공 부분과 객관적으로 예상되는 보수비용을 구분해야 합니다.

전체 도급금액과 현재까지 지급한 금액

추가공사와 설계변경 대금

미시공 또는 부실시공 항목

하자보수에 필요한 적정 비용

시공사가 주장하는 기성고 비율

상계 또는 지급유보에 관한 계약 조항

도급계약에 준공기한과 지체상금률이 정해져 있고 시공사의 책임으로 공사가 늦어졌다면 약정에 따른 지체상금 청구를 검토할 수 있습니다.

다만 건축주가 설계를 변경하거나 공사대금 지급을 늦춘 기간, 천재지변이나 행정기관의 사정처럼 시공사에게 책임을 묻기 어려운 기간은 지체일수에서 제외될 수 있습니다.

계약상 착공일과 준공 예정일

실제 공사가 완료된 날과 사용승인일

추가공사와 설계변경이 있었던 기간

건축주의 공사대금 지급 지연 여부

시공사가 제출한 공기 연장 요청서

날씨·자재 수급 등 불가피한 사유가 있었는지

시공사의 하자나 미시공으로 사용승인이 늦어지고 그 결과 임대사업을 시작하지 못했다면 일정 범위의 손해배상을 검토할 수 있습니다. 그러나 예상했던 임대수익이 모두 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

실제 임대차계약이나 예약이 있었는지, 해당 지역의 객관적인 임대료 수준과 공실 가능성은 어느 정도였는지를 자료로 입증해야 합니다. 지체상금과 별도의 손해배상을 중복해 청구할 수 있는지도 계약 조항에 따라 검토해야 합니다.

하자가 시공상 잘못이 아니라 설계도면 자체의 오류에서 발생했다면 설계자의 책임이 문제 될 수 있습니다. 감리자가 설계와 다른 시공이나 부실공사를 확인하고도 필요한 시정조치를 하지 않았다면 감리상 책임도 검토할 수 있습니다.

시공사, 설계자와 감리자의 책임이 함께 문제 되는 경우 각자의 과실과 손해 발생 사이의 관계를 구분해야 합니다. 계약서, 감리일지와 현장 지시서를 통해 누가 어떤 결정을 했는지 확인하는 것이 중요합니다.

건축공사 도급계약서와 특약사항

설계도면, 시방서와 공사내역서

건축허가와 사용승인 관련 서류

공사대금 지급 내역과 세금계산서

하자 현장의 사진·영상과 발생일지

감리일지, 공사일보와 현장 지시서

시공사에 보수를 요청한 문자·이메일·내용증명

자재 납품서와 제품 성능자료

전문업체의 하자진단서와 보수 견적서

임대 지연과 금융비용 등 손해자료

STEP 1: 도급계약서와 설계도서상 시공 기준을 확인합니다.

STEP 2: 설계와 다른 시공 및 누수 현장을 사진과 영상으로 기록합니다.

STEP 3: 전문기관을 통해 하자 원인과 적정 보수비용을 확인합니다.

STEP 4: 시공사에 하자보수와 공사 완료를 서면으로 요구합니다.

STEP 5: 준공 지연의 책임 기간과 지체상금을 계산합니다.

STEP 6: 잔여 공사대금과 하자보수비의 상계 가능성을 검토합니다.

STEP 7: 협의가 되지 않으면 하자보수비·지체상금 및 손해배상소송을 제기합니다.

창원 소재 다가구주택이 설계도면과 다르게 시공되고 반복적인 누수와 단열 하자가 발생했다면 시공사를 상대로 하자보수 또는 보수비 상당의 손해배상을 검토할 수 있습니다.

사용승인이 늦어진 원인이 시공사의 미시공이나 하자에 있다면 계약상 지체상금과 입증 가능한 추가 손해도 함께 청구할 여지가 있습니다. 창원 건축 전문 변호사와 계약서, 설계도면, 감리자료와 하자감정 결과를 검토해 시공사·설계자·감리자의 책임 범위를 구분하는 것이 필요합니다.