부산에 있는 4층 상가를 매수한 지 1년 정도 됐습니다. 최근 구청에서 현장조사를 나온 뒤 옥상 창고와 계단실 일부가 허가 없이 증축됐다며 정해진 기간 안에 철거하라는 시정명령서를 보냈습니다.

문제의 시설은 제가 매수하기 전부터 있었고 매매계약 당시 중개사나 매도인에게 위반건축물이라는 설명을 들은 적도 없습니다. 건축물대장을 다시 확인해 보니 실제 현황과 도면이 다른 부분이 있는 것 같습니다.

구청에서는 시정하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있다고 합니다. 전 소유자가 설치한 시설인데도 현재 소유자인 제가 철거해야 하는지, 철거하지 않고 추인이나 허가를 받아 사용할 방법은 없는지 궁금합니다. 매도인에게 철거비나 손해배상을 청구할 수도 있을까요?

위반시설을 직접 설치하지 않았더라도 현재 건축물의 소유자에게 시정의무가 문제 될 수 있습니다. 따라서 전 소유자가 무단증축했다는 사정만으로 구청의 시정명령이나 이행강제금 문제에서 곧바로 벗어날 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.

다만 시정명령의 대상과 위반 면적이 정확한지, 해당 시설이 실제로 허가나 신고 대상인지, 현행 건축기준에 맞춰 추인 또는 적법화할 가능성이 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 매수 과정에서 위반 사실을 고지받지 못했다면 매도인에 대한 계약상 책임도 함께 검토할 수 있습니다.

허가나 신고 없이 옥상, 베란다, 주차장 또는 공용공간을 증축한 경우

허가받은 도면과 다르게 건축물의 면적, 구조 또는 용도를 변경한 경우

주차장이나 창고를 영업장, 사무실 또는 주거공간으로 사용하는 경우

가설건축물 신고 없이 장기간 고정된 시설을 설치한 경우

방화구획, 피난시설이나 대지 안의 공지 기준을 침해한 경우

시정명령은 형사처벌과 달리 위반행위를 한 사람만을 대상으로 하는 절차는 아닙니다. 위반 상태를 현실적으로 해소할 수 있는 건축주나 소유자에게 시정을 요구하는 경우가 있습니다.

따라서 매수 전 발생한 무단증축이라도 현재 소유자가 원상복구 의무나 이행강제금 부과 문제를 부담할 수 있습니다. 다만 임차인이나 전 소유자 등 실제 행위자가 별도로 확인되고 처분 상대방 선정에 문제가 있다면 구체적인 경위를 따져볼 필요가 있습니다.

현재 건축기준상 해당 증축 부분을 허가하거나 신고할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.

건폐율, 용적률, 높이 제한, 주차장, 소방과 피난 기준을 충족하는지 검토해야 합니다.

구조 안전성이나 대지 경계, 일조권 등 다른 법적 문제가 없는지도 확인해야 합니다.

기준을 충족할 수 있다면 설계도서 작성과 관계기관 협의를 거쳐 사후 허가 가능성을 검토할 수 있습니다.

기준을 충족하지 못하거나 안전상 문제가 있다면 일부 또는 전부를 철거해야 할 가능성이 큽니다.

구청이 측정한 위반 면적이나 건축물의 현황이 실제와 다른 경우

해당 시설이 건축허가나 신고 대상이 아닌데도 위반시설로 판단된 경우

적법하게 허가받은 부분을 무단증축 부분으로 잘못 특정한 경우

처분 상대방이나 절차에 중대한 문제가 있는 경우

시정 방법이나 범위가 실제 위반 정도에 비해 지나치게 넓은 경우

처분에 이견이 있다면 시정명령서의 처분일과 불복기간을 확인하고, 행정심판이나 행정소송 및 집행정지 필요성을 검토할 수 있습니다. 다만 단순히 전 소유자가 설치했다는 사정만으로 처분이 취소된다고 보기는 어렵습니다.

매도인이 무단증축 사실을 알면서도 고지하지 않았거나 계약 당시 건축물의 적법성을 보장했다면 계약 내용과 고지 경위에 따라 손해배상 책임이 문제 될 수 있습니다.

철거비, 설계비, 이행강제금과 건물 가치 하락 등을 모두 청구할 수 있는지는 계약서의 특약, 매수인의 확인 정도, 중개 과정과 각 손해 사이의 인과관계를 따져야 합니다. 공인중개사가 건축물대장과 현황의 차이를 확인하고도 설명하지 않았다면 중개 과정의 책임도 검토 대상이 될 수 있습니다.

구청에서 받은 시정명령서, 처분 사전통지서와 현장조사 자료

건축물대장, 토지이용계획확인서와 등기사항증명서

건축허가서, 사용승인서, 설계도면과 현황도

위반 부분의 위치, 면적과 구조를 확인할 수 있는 사진 및 영상

매매계약서, 특약사항과 중개대상물 확인·설명서

매도인과 공인중개사가 위반시설을 설명한 대화나 녹취

철거 견적서, 사후 허가 검토서와 구조안전 관련 자료

임대차계약서와 철거 시 예상되는 임대 또는 영업 손실 자료

STEP 1: 시정명령서에 적힌 위반 위치, 면적과 시정기한을 확인합니다.

STEP 2: 건축물대장과 허가도면을 실제 건물 현황과 비교합니다.

STEP 3: 건축사 등을 통해 사후 허가나 일부 변경으로 적법화할 수 있는지 검토합니다.

STEP 4: 처분 내용에 오류가 있다면 의견서를 제출하고 불복 절차를 준비합니다.

STEP 5: 적법화가 어렵다면 철거 범위와 비용을 최소화할 수 있는 방법을 확인합니다.

STEP 6: 매도인과 중개사의 고지 여부를 검토해 손해배상 또는 계약상 책임을 청구합니다.

전 소유자가 무단증축한 시설이라도 현재 소유자에게 위반 상태의 시정을 요구하거나 이행강제금을 부과하는 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 자신이 직접 공사하지 않았다는 설명만으로 대응하기보다 위반시설의 정확한 범위와 처분 절차부터 확인해야 합니다.

부산 상가의 시정명령을 받은 상황이라면 철거 여부를 먼저 결정하지 말고 건축물대장과 허가도면, 현장 상태를 비교해 적법화 가능성을 살펴보는 것이 필요합니다. 매수 당시 위반 사실을 고지받지 못했다면 매도인이나 중개사에 대한 책임도 별도로 검토해야 합니다.