부산에 있는 상가 리모델링 공사를 하도급받아 진행했습니다. 처음 계약한 공사금액은 1억 원 정도였는데, 공사를 시작한 뒤 도급인이 자재를 바꾸고 벽체와 전기설비 작업을 추가로 요구했습니다.

현장소장이 카카오톡과 전화로 계속 작업을 지시해 별도의 변경계약서를 작성하지 못했습니다. 공정이 거의 끝났을 무렵 도급인이 마감 상태를 문제 삼으며 잔금과 추가공사비 지급을 모두 거부해 결국 현장에서 철수했습니다.

공사사진과 작업일지는 일부 남아 있지만 현장소장의 지시 내용이 정확히 정리돼 있지는 않습니다. 건설 분야를 전문적으로 다루는 변호사를 찾아보기 전에 미지급 공사대금과 추가비용을 청구하려면 어떤 자료부터 확보해야 하는지 궁금합니다.

공사대금 분쟁에서는 최초 도급계약의 내용, 실제 완성된 공사의 범위와 지급하기로 한 금액을 구체적으로 입증해야 합니다. 계약서가 있더라도 현장에서 설계와 자재, 시공 범위가 변경됐다면 변경 경위와 추가금액에 관한 별도의 검토가 필요합니다.

추가공사에 관한 정식 계약서를 작성하지 않았다는 이유만으로 청구가 모두 불가능한 것은 아닙니다. 도급인의 요청이나 승인에 따라 계약 범위를 넘어선 공사를 했다는 점과 그 비용이 얼마인지 객관적인 자료로 설명해야 합니다.

당사자 사이에 도급계약이 체결됐는지

계약에서 정한 공사 범위와 대금이 얼마인지

실제로 어느 정도까지 공사를 완료했는지

이미 지급받은 계약금과 기성금이 얼마인지

하자나 미시공 부분을 이유로 공제할 금액이 있는지

상대방이 공사가 끝나지 않았거나 하자가 있다는 이유로 잔금을 거부한다면 전체 공정 중 완성된 비율과 보수에 필요한 비용을 구분해야 합니다.

최초 계약서에 없던 작업을 도급인이 별도로 요청했고, 시공업체가 그 요청에 따라 실제 작업을 진행했다면 추가공사비를 청구할 수 있는지 검토할 수 있습니다.

다만 현장 여건상 당초 공사에 당연히 포함되는 작업인지, 시공업체가 자신의 판단으로 진행한 것인지, 도급인이 추가비용 발생 사실을 알고 승인했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

현장소장이 도급인을 대신해 공정과 자재를 결정할 권한을 가지고 있었는지 확인해야 합니다. 평소 현장소장이 변경 지시를 내리고 도급인이 이를 그대로 인정해 왔다면 대리권이나 승인 여부를 주장할 자료가 될 수 있습니다.

반대로 현장소장에게 단순한 작업관리 권한만 있었고 공사대금을 변경할 권한은 없었다면 추가금액 합의가 있었는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 도급인에게 변경 내용을 보고한 문자나 회의자료가 있는지 함께 찾아봐야 합니다.

정식 도급계약서가 없더라도 견적서, 세금계산서, 계좌이체 내역과 당사자 사이의 대화로 계약 내용을 확인할 수 있습니다.

최초 공사 견적과 최종 확정된 금액

착공일과 준공 예정일

자재비와 인건비를 누가 부담하기로 했는지

기성금 지급 조건과 실제 지급내역

설계 변경과 추가작업에 관한 합의 방식

자료마다 공사금액이나 범위가 다르게 적혀 있다면 계약이 변경된 시점과 최종 합의 내용을 시간순으로 정리해야 합니다.

공사가 완전히 끝나지 않았더라도 도급인의 귀책사유로 공사가 중단됐거나 이미 시공한 부분이 이용 가능한 상태라면 기성고에 따른 대금청구가 문제 될 수 있습니다.

시공업체가 정당한 이유 없이 먼저 철수한 것인지, 도급인이 대금 지급을 거부하거나 공사를 방해해 중단된 것인지에 따라 책임이 달라질 수 있습니다. 철수 전후에 주고받은 메시지와 공사중단 통보 내용을 확인해야 합니다.

도급인은 균열, 누수, 마감 불량이나 설계와 다른 시공을 이유로 대금 지급을 거절하거나 손해배상을 주장할 수 있습니다. 시공업체는 실제 하자가 존재하는지와 보수비가 어느 정도인지 구분해 대응해야 합니다.

경미한 보수사항만 있는데 전체 잔금을 지급하지 않는 경우라면 미지급 대금과 하자보수비 사이의 비례관계를 따져볼 필요가 있습니다. 현장 감정이나 전문적인 하자 진단이 필요한 사건도 있습니다.

도급인이 현장 출입을 막거나 다른 업체를 투입했다면 기존에 촬영한 사진과 영상, 작업일보를 우선 정리해야 합니다. 필요한 경우 증거보전이나 감정 절차를 통해 현재 상태를 확인하는 방안도 검토할 수 있습니다.

사진은 촬영 날짜와 장소가 확인될 수 있도록 원본 파일을 보관해야 합니다. 같은 장소를 공정별로 촬영한 자료가 있다면 시공 진행률과 변경된 작업을 설명하는 데 도움이 될 수 있습니다.

공사대금 판결을 받더라도 상대방 명의 재산이 없다면 실제 회수가 어려울 수 있습니다. 부동산, 예금과 공사대금채권 등에 대한 가압류 가능성을 본안청구와 함께 검토할 수 있습니다.

도급계약과 추가공사비 문제를 구분해 설명하는지

공정률과 하자보수비 산정에 필요한 자료를 안내하는지

현장 감정과 감정인 대응 경험을 확인할 수 있는지

가압류와 본안소송을 함께 진행할 필요성을 검토하는지

상담한 변호사가 서면과 재판을 실제로 담당하는지

감정료와 별도 절차에 필요한 비용을 사전에 설명하는지

도급계약서와 최초 견적서

변경된 도면과 추가 견적서

공사대금과 기성금 입금내역

현장소장 및 도급인과 주고받은 메시지

공정별 사진과 동영상 원본

작업일보와 작업자 투입내역

자재 발주서, 거래명세표와 세금계산서

공사중단 및 현장 철수 관련 통보

도급인이 주장하는 하자 목록과 보수 견적

STEP 1: 최초 계약 범위와 실제 시공한 내용을 비교합니다.

STEP 2: 추가로 지시받은 공정과 비용을 항목별로 정리합니다.

STEP 3: 현재 공정률과 하자 주장에 대응할 자료를 확보합니다.

STEP 4: 미지급 공사대금과 추가공사비를 계산해 지급을 요구합니다.

STEP 5: 상대방의 재산 상태에 따라 가압류와 본안소송을 검토합니다.

부산의 건설 현장에서 공사대금을 받지 못했다면 계약서만 확인할 것이 아니라 실제 시공 범위, 공정률과 현장에서 이루어진 변경 지시를 함께 정리해야 합니다.

추가공사에 관한 서면 합의가 없더라도 도급인이나 권한 있는 현장 담당자의 요청에 따라 작업했다는 점과 비용을 객관적으로 입증하면 청구 가능성을 검토할 수 있습니다.

건설 분쟁은 공사 현장이 변경되면 증거 확보가 어려워질 수 있습니다. 전문적인 대응이 필요하다면 공사자료와 감정 절차를 함께 다룰 수 있는 변호사인지 확인하고, 상대방의 재산보전 가능성까지 살펴보는 것이 중요합니다.