상가 인테리어 공사를 맡아 계약서에 정해진 일정에 맞춰 공사를 마쳤습니다. 계약금과 중도금은 받았지만 잔금 7천만 원은 아직 받지 못한 상태입니다.

공사 중 건물주가 자재와 구조를 여러 차례 변경해 달라고 해서 추가공사도 진행했습니다. 추가 비용은 나중에 정산하기로 문자로만 이야기했고 별도의 변경계약서는 작성하지 못했습니다. 그런데 준공 후 건물주가 도장 불량과 누수 같은 하자가 있다며 잔금뿐 아니라 추가공사비도 지급할 수 없다고 합니다.

저희가 확인한 부분은 대부분 간단한 보수로 해결할 수 있어 여러 번 방문하겠다고 했지만, 건물주가 출입을 막으면서 다른 업체를 불러 전면 재시공하겠다는 내용증명을 보냈습니다. 공사대금 사건을 맡을 변호사를 서초에서 알아보고 있는데, 이런 경우 어떤 자료를 가지고 상담해야 하고 잔금과 추가공사비를 모두 청구할 수 있을까요?

공사가 약정한 범위대로 완료되었다면 시공업체는 미지급된 잔금의 지급을 요구할 수 있습니다. 다만 발주자가 구체적인 하자를 주장하고 있다면 공사의 완성 여부와 하자의 존재, 보수비용 및 미지급 공사대금 사이의 관계를 함께 살펴봐야 합니다.

서초에서 변호사를 추천받거나 공사대금 사건을 상담할 때에는 단순히 공사를 끝냈다는 설명만 하기보다 최초 계약 내용, 공정별 진행 상황, 추가공사를 요청받은 과정과 하자보수를 제안한 내용을 객관적인 자료로 정리하는 것이 중요합니다. 특히 잔금과 추가공사비는 청구 근거가 다를 수 있으므로 항목별로 구분해야 합니다.

공사대금 청구에서는 계약에서 정한 공사가 사회통념상 완료되었는지가 중요한 쟁점이 됩니다. 일부 하자가 존재하더라도 전체 공사가 완성되어 사용이 가능한 상태라면, 하자 문제와 공사대금 지급 문제를 별도로 판단할 여지가 있습니다.

계약서에 정한 공사 범위가 모두 시공되었는지

건물주가 현장을 인도받아 실제로 사용하고 있는지

준공확인서나 공사완료확인서를 작성했는지

미시공 부분이 핵심 공정인지 단순한 마감 부분인지

발주자가 완성된 공사를 승인하거나 별다른 이의 없이 사용했는지

발주자는 공사에 하자가 있다면 보수를 요구하거나 하자보수에 필요한 비용을 손해로 주장할 수 있습니다. 그러나 경미한 하자를 이유로 공사대금 전액의 지급을 계속 거부하는 것이 항상 인정되는 것은 아닙니다.

실제 하자의 범위와 보수에 필요한 금액을 확인한 뒤, 미지급 공사대금에서 어느 정도를 공제할 수 있는지 검토해야 합니다. 발주자가 주장하는 전면 철거와 재시공 비용이 과도한지도 중요한 쟁점이 됩니다.

최초 계약에 포함되지 않은 공사를 발주자의 요청으로 추가했다면 별도의 공사대금을 청구할 수 있는지 검토할 수 있습니다. 변경계약서를 작성하지 않았더라도 문자, 카카오톡과 작업지시서 등을 통해 추가공사 합의가 있었음을 입증할 수 있습니다.

발주자가 자재나 설계를 변경해 달라고 요청한 대화

추가공사에 필요한 견적서를 전달한 내역

추가 비용이 발생한다는 점을 설명한 자료

발주자가 추가공사 현장을 확인하거나 승인한 내용

추가 자재 구입비와 인건비 지급 자료

당초 도면과 변경된 도면 및 공정 비교자료

시공업체가 하자를 확인한 뒤 보수하겠다는 의사를 밝혔는데도 발주자가 현장 출입을 막고 일방적으로 다른 업체에 전면 재시공을 맡겼다면, 그 비용 전부를 기존 시공업체에게 부담시킬 수 있는지 다툼이 생길 수 있습니다.

반대로 시공업체가 보수 요청을 장기간 무시하거나 여러 차례 보수했는데도 같은 하자가 반복되었다면 발주자의 외부 업체 보수 조치가 정당하다고 평가될 가능성이 있습니다. 따라서 하자 통보와 보수 제안 및 현장 방문 시도를 날짜순으로 정리해야 합니다.

건물주가 제출한 다른 업체의 견적서가 있다고 해서 해당 금액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 공사 목적과 무관한 개선공사나 고급 자재 교체 비용이 포함되어 있는지, 실제 하자를 고치는 데 필요한 적정 비용인지 검토해야 합니다.

공사대금 청구에서 승소하더라도 발주자 명의 재산이 없거나 건물에 선순위 담보가 많다면 실제 회수가 어려울 수 있습니다. 건물이나 예금 등 확인 가능한 재산이 있다면 소송 전 가압류 필요성을 함께 살펴볼 수 있습니다.

공사가 진행된 건물의 실제 소유자가 누구인지

계약을 체결한 당사자와 건물주가 동일한지

부동산에 근저당권이나 압류가 설정되어 있는지

발주자 명의 예금이나 임대차보증금 채권이 있는지

사업장 폐업이나 재산 처분 정황이 있는지

서초에서 변호사를 추천받을 때에는 사무실의 위치나 광고 문구만 보기보다, 공사계약과 하자감정이 함께 문제 되는 사건을 다뤄본 경험이 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

공사대금과 추가공사비 청구 구조를 함께 검토할 수 있는지

하자감정과 감정인 의견에 대응한 경험이 있는지

건축도면, 견적서와 공정자료를 구체적으로 검토하는지

가압류 등 재산 보전 절차까지 함께 설명하는지

승소 가능성뿐 아니라 실제 채권 회수 가능성도 검토하는지

공사계약서와 최초 견적서, 도면을 확보해야 합니다.

공정별 작업 사진과 준공 당시 현장 영상을 정리해야 합니다.

추가공사를 요청받은 문자와 변경 지시 내용을 보존해야 합니다.

하자 통보와 보수 의사를 밝힌 내용을 날짜순으로 정리해야 합니다.

다른 업체가 철거하기 전 현장 확인이나 증거보전 필요성을 검토해야 합니다.

발주자의 재산 처분 우려가 있다면 가압류 가능성을 확인해야 합니다.

공사도급계약서, 견적서와 세금계산서

최초 도면과 변경된 설계 및 시공도면

공정별 사진, 작업일지와 자재 구입내역

추가공사 요청과 비용 협의가 담긴 문자 및 이메일

발주자의 하자 통보와 내용증명

보수 방문을 제안하거나 시도한 자료

잔금과 추가공사비를 항목별로 계산한 내역

STEP 1: 계약 범위와 공사 완성 여부를 확인합니다.

STEP 2: 잔금과 추가공사비의 근거를 각각 정리합니다.

STEP 3: 하자의 종류와 적정 보수비용을 검토합니다.

STEP 4: 내용증명으로 공사대금 지급과 현장 확인을 요구합니다.

STEP 5: 재산 처분 가능성이 있다면 가압류를 검토합니다.

STEP 6: 협의가 어렵다면 공사대금청구소송과 감정 절차에 대응합니다.

발주자가 하자를 주장한다고 해서 미지급 잔금과 추가공사비 전부가 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 공사가 어느 정도 완성되었는지와 실제 하자 범위, 적정한 보수비용 및 추가공사 합의 여부를 항목별로 나누어 확인해야 합니다.

공사대금 사건을 맡을 변호사를 서초에서 알아볼 때에는 계약서만 간단히 보는 곳보다 현장 자료와 도면, 추가공사 대화 및 하자감정 가능성까지 구체적으로 검토하는지를 확인하는 것이 좋습니다. 재시공으로 현장이 변경되기 전 증거를 확보하고 채권 회수를 위한 보전 절차도 함께 준비해야 합니다.