성남에 있는 상가의 내부 인테리어와 설비 공사를 맡아 계약서에 적힌 공사를 모두 마쳤습니다. 공사 도중 건물주가 전기 배선과 천장 마감, 화장실 자재를 변경해 달라고 요청해 추가 비용이 발생한다는 점을 설명하고 작업을 진행했습니다.

그런데 준공 후 건물주는 추가공사에 합의한 적이 없다면서 잔금과 추가 공사대금을 모두 지급하지 않고 있습니다. 일부 마감 상태에 문제가 있다는 이유로 오히려 하자보수비를 청구하겠다고 합니다.

별도의 추가계약서를 작성하지는 않았지만 요청 내용이 담긴 문자, 변경 견적서와 현장 사진은 남아 있습니다. 성남에서 공사대금 청구소송을 진행하려면 어떤 자료부터 준비해야 하나요?

공사를 완료했지만 약정한 대금을 받지 못했다면 최초 도급계약의 범위, 실제 공사 완료 여부, 추가공사 요청과 비용 합의가 있었는지를 나누어 검토해야 합니다. 추가계약서를 작성하지 않았더라도 문자나 메신저, 변경 견적서, 작업일지와 현장 사진을 통해 추가공사 합의를 입증할 수 있습니다.

다만 건물주가 하자를 주장한다면 공사대금 청구와 함께 하자의 존재, 발생 원인, 적정 보수비도 주요 쟁점이 됩니다. 상대방이 하자를 주장한다는 이유만으로 미지급 공사대금 전부를 지급하지 않아도 되는 것은 아니므로 구체적인 하자 항목과 보수 범위를 확인해야 합니다.

공사도급계약이 체결됐다는 사실과 약정한 공사대금의 액수를 확인해야 합니다.

계약에서 정한 공사를 완료했거나 목적물을 사용할 수 있는 상태로 인도했다는 점을 입증해야 합니다.

계약금과 중도금 등 이미 지급된 금액을 제외한 미지급 잔금이 얼마인지 계산해야 합니다.

공사 완료 확인서가 없더라도 현장 사진, 준공 후 사용 현황과 건물주의 인수 정황을 통해 완성 여부를 설명할 수 있습니다.

최초 계약에 포함되지 않은 공사를 건물주가 요청하거나 승인했고, 그에 따른 비용을 별도로 부담하기로 했다면 추가 공사대금을 청구할 수 있습니다. 문제는 추가 작업이 실제로 계약 범위를 벗어난 것인지와 비용에 대한 합의가 있었는지를 입증하는 것입니다.

별도의 계약서가 없다면 추가 작업을 요청한 문자, 변경 도면, 견적서 전송 내역, 자재 변경 요청과 현장 관계자의 진술이 중요합니다. 추가 비용이 발생한다는 설명을 들은 뒤 건물주가 공사를 계속하도록 했다면 묵시적인 합의가 인정될 가능성도 검토할 수 있습니다.

건물주가 자재나 시공 방법을 구체적으로 변경하도록 지시했고 그에 따라 공사비가 증가했다는 사실을 알고 있었다면 추가 공사대금 청구에 유리한 사정이 될 수 있습니다. 반대로 비용에 대한 언급 없이 기존 공사를 보완하는 수준으로 작업했다면 원래 계약에 포함된 공사인지 다툼이 생길 수 있습니다.

공사에 일부 하자가 있다는 사정만으로 공사대금 청구권이 모두 없어지는 것은 아닙니다. 실제 하자가 인정된다면 건물주는 하자보수나 손해배상을 요구하거나, 적정한 보수비 상당액을 공사대금과 상계한다고 주장할 수 있습니다.

계약서와 설계도면에 정한 자재와 시공 기준을 확인해야 합니다.

건물주가 주장하는 하자의 위치와 증상을 항목별로 정리해야 합니다.

시공상 문제인지 사용 과정이나 다른 업체의 작업으로 발생한 문제인지 구분해야 합니다.

하자보수가 가능한지와 적정 보수비가 얼마인지 산정해야 합니다.

최초 계약서와 견적서에 정해진 공사 범위

추가공사를 요청하거나 승인한 주체

추가 비용과 단가에 관한 협의 내용

실제 시공된 공정과 자재의 종류

공사의 완성 여부와 목적물 인도 시점

하자의 존재와 발생 원인 및 보수비용

도급인이 이미 지급한 공사대금과 미지급 잔액

최초 계약서와 견적서, 실제 시공 내역을 항목별로 비교해야 합니다.

추가공사를 요청하거나 승인한 문자, 카카오톡, 이메일과 통화 녹음을 보존해야 합니다.

공정별 현장 사진과 영상, 작업일지, 자재 납품서 및 인건비 자료를 정리해야 합니다.

미지급 잔금과 추가 공사대금을 구분해 각각의 산출 근거를 작성해야 합니다.

상대방의 재산 처분 가능성이 있다면 내용증명뿐 아니라 부동산가압류 등 보전처분의 필요성을 검토해야 합니다.

공사도급계약서와 최초 견적서

설계도면, 시방서와 자재 목록

추가공사 요청이 담긴 문자와 메신저 대화

변경 견적서와 비용 협의 내역

공정별 사진, 영상, 작업일지와 준공 자료

자재 구매내역, 세금계산서와 인건비 지급 자료

건물주가 제시한 하자 목록과 보수 요구 내용

기존 지급액과 미지급 공사대금 산출표

STEP 1: 최초 계약과 실제 시공 범위를 대조합니다.

STEP 2: 추가공사 요청과 비용 합의를 입증할 자료를 확보합니다.

STEP 3: 하자의 존재와 적정 보수비용을 확인합니다.

STEP 4: 내용증명이나 지급명령으로 대금 지급을 요구합니다.

STEP 5: 재산 처분 우려가 있다면 가압류 후 공사대금 청구소송을 진행합니다.

성남 지역의 건설공사에서 잔금과 추가 공사대금을 받지 못한 경우에는 공사를 수행했다는 주장만으로 충분하지 않습니다. 최초 계약의 범위와 추가 작업 요청, 비용 협의 및 실제 지출 내용을 객관적인 자료로 입증해야 합니다.

건물주가 하자를 주장하더라도 적정한 보수비를 넘어 공사대금 전부의 지급을 거절할 수 있는지는 별도로 판단해야 합니다. 현장 상태가 변경되거나 상대방 재산이 처분되기 전에 증거 확보와 가압류 필요성까지 함께 검토하는 것이 중요합니다.